El mismo día en un periódico económico de tirada nacional se pueden encontrar dos noticias sobre vivienda. En la primera, el titular enuncia la realidad del Euribor tras la subida promovida por la política monetaria del Banco Central Europeo; mientras que en la segunda noticia se enuncia lo inflados que pueden estar los precios de vivienda nueva. ¿Cómo es posible que estando la financiación cada vez más cara, los precios de obra nueva sigan subiendo?

Respecto a la primera notica, el Euribor se está situando en su mayor nivel desde noviembre de 2008, hace ya casi 15 años. Cerca del 4%. En noviembre de 2008, el indicador llegó a cerca del 5,5%, un nivel que se antoja difícil de alcanzar en este período actual. Con esta tesitura, las cuotas hipotecarias a tipo variable que tengan que revisar su tipo de interés en el mes de junio volverán a encarecerse. Este encarecimiento ha llegado para mantenerse al menos un año más, pues se espera que de hasta principios de 2024 el BCE mantenga los tipos de interés cerca de las cotas actuales.

Para comparar la subida de las mensualidades de las hipotecas variables, dependiendo de la actualización de los tipos de interés, las cuotas se actualizan cada 6 o 12 meses. Hace un semestre el valor del Euribor fue del 3,01% mientras que hace un año fue del 0,85%. Por ejemplificarlo, para una hipoteca variable a 150.000€ a 25 años con una diferencia de Euribor más 1%: el cliente deberá pagar unos 84€ más al mes desde la última revisión semestral. En el caso de la revisión anual el titular tendrá que abonar unos 252€ más cada mes.

Todavía muchos hogares no han sufrido una subida representativa de la cuota hipotecaria, y esta subida de la cuota hipotecaria desencadenará una bajada del consumo en otros elementos que ese hogar gastaba por valor de lo que les ha subido la hipoteca. Recordemos que se esperan nuevas subidas de tipo de interés del BCE que podrían elevar el precio del dinero a cerca del 4,5%.

Ya entrando en la segunda noticia que comentábamos al inicio, lo curioso es el aumento del precio de la obra nueva dado el aumento de los tipos de interés para financiarse. Según datos del informe de tendencias del sector inmobiliario, elaborados por Sociedad de Tasación, el precio de la obra nueva en España se sitúa en 2.809€ el metro cuadrado siendo los 2.905€/m2 los máximos alcanzados en la burbuja inmobiliaria.

Aquí existen dos matices importantes. El primero es que la obra nueva ha actuado como refugio a la falta de remuneración de las entidades financieras al ahorro, así como es un instrumento para obtener “visados de oro” por parte de ciudadanos extranjeros. Por otro lado, la Sociedad de Tasación es un agente interesado dentro del sector inmobiliario al que no le interesa una bajada en el precio o en el número de ventas en los inmuebles.

Desde el informe, se sigue manteniendo el mantra de que “no hay suficientes viviendas en España” y que la subida de precios se debe a las bolsas de ahorro derivadas de la pandemia. Estas bolsas de ahorro de la pandemia ya han sido acreditadas por el Banco de España que se han reducido notablemente. También el informe no tiene en cuenta la inseguridad jurídica que tiene el sector inmobiliario actualmente.

En definitiva, es manifiesto que el aumento de costes hipotecarios hará bajar gradualmente el precio a la mayoría de los inmuebles, siendo los situados en zona “prime” los que mejor resistan las bajadas de precio. Por otro lado, muchos compradores de vivienda nueva no necesitan hipoteca, pagando la transacción “a tocateja”. También hay que tener en cuenta en los últimos 15 años la inflación acumulada es más del 30%. Por lo que no es correcta la comparación de metros cuadrados nominales, enunciando que estamos cerca de los niveles del boom inmobiliario; cuando en términos reales todavía estamos un 30% por debajo. 

Como dos últimas ideas, los inmuebles en las principales urbes españolas se pueden considerar que están “baratos” si se comparan con las principales ciudades europeas. Pero también hay que pensar la degradación de la pirámide de población y la concentración de inmuebles que sucederá en los próximos años cuando la generación de los Baby Boom, transmita sus posesiones a sus hijos.