Los precios de los desarrollos de energías renovables con autorización para construirse, ya sean eólico o fotovoltaico, han pasado de venderse por 200.000€ el Megavatio (MW) a rondar los 150.000€ por MW. Es decir, una bajada del 25% en tan solo tres meses y con una tendencia claramente continuista que podría abaratar todavía más la compra de nuevos proyectos.

Esta fuerte caída coincide con el aumento de los costes de financiación. Lo que hace que, para que los proyectos sean rentables para los inversores, se deba reflejar en el precio los nuevos tipos de interés que han subido en Europa del 0% al 3,5% en menos de un año. Adicionalmente, no hay un problema en la financiación sino también en la posible demanda de energía ya que los ingresos de las renovables se pueden ver mermados debido al abaratamiento de las energías fósiles, comparado con el precio a la que éstas cotizaban al inicio de la Guerra de Ucrania.

También hay que tener en cuenta que en España se produjo una importante burbuja renovable en los últimos años de la primera década de este siglo. Ahora, con la agenda 2030 en mente, existen numerosos proyectos de energías renovables que han sido diseñados al calor de suculentas subvenciones estatales por parte de los principales países de Europa. Una vez toda esa burbuja se racionaliza, el sector pasa por un período de consolidación a medida que las energías renovables resultan cada vez más baratas, lo que reduce el precio de desarrollar proyectos así como el costo de mantenimiento de estos.

Actualmente en España, el Ministerio de Transición Ecológica avanza en los permisos para la construcción de unos 60.000 MW en renovables. Por comparar, la potencia de todos los reactores nucleares que se encuentran en servicio en España suma 7.398MW. En consecuencia, cada vez hay más voces que están pronosticando a unos 5-10 años vista, cuando la totalidad de la potencia en proyecto finalice, que es posible que exista mayor oferta energética que demanda. Algo totalmente inconcebible en el presente, y más cuando hemos tenido que pagar 545€ por MW/h en marzo de 2022.

Y todo esto, ¿en qué se parece al sector inmobiliario? O, dicho de otro modo, ¿en qué se parece la dinámica de precio que están experimentando las placas solares y los molinos de viento a la vivienda? Pues, para empezar, ambos sectores vienen de una burbuja: en 1998 en España se liberalizó el suelo con la idea de que los precios de la vivienda se redujeran. En resumen: a mayor suelo urbanizable, los terrenos bajarían y esto haría caer el coste de la vivienda. Estos mimbres hicieron que la vivienda fuera una inversión muy rentable hasta el año 2008, cuando sucedió la crisis financiera. Con las renovables pasó lo mismo, a partir de 2005 se incentivó la renovables como inversión y se produjo una burbuja.

Como consecuencia, ambas burbujas explotaron y hubo un proceso de racionalización que condujo a una consolidación del mercado. Ambos sectores son parecidos: son intensivos en capital, requieren licencias y son muy sensibles a la demanda en el futuro (que depende de la demografía). Por lo tanto, si ambos sectores son intensivos en capital, si te empiezan a encarecer los préstamos con los que financias las obras tienes dos opciones: o los vendes más caros o esperas porque el proyecto no es viable. En el sector fotovoltaico estamos viendo que los proyectos que están en construcción, están teniendo que ofrecer un descuento de cerca del 25% para ser vendidos. Y esto es exactamente lo mismo que tendrá que pasar en la vivienda en España.

La única diferencia es la velocidad del ajuste de precio. Cuando en 2008 hubo la crisis financiera, el mínimo del precio de la vivienda se marcó en febrero de 2012, cuatro años después. Mientras que ahora, cuando han subido los tipos de interés, en los proyectos renovables en tan solo tres meses ya se ha ajustado el precio un 25%. Estas diferencias se producen debido al grado de conocimiento de los inversores. En el sector de la vivienda no se trata de inversores profesionales que realizan avanzados modelos de inversión para comprar los inmuebles; mientras que en el caso de los proyectos renovables sí. Este hecho y también el tamaño del mercado, pues hay muchas más transacciones de viviendas que de proyectos renovables, hacen que se pueda ajustar mejor el precio cuando existen pocas transacciones (porque te fijas en el último precio fijado de un producto comparable).

En definitiva, al mercado de la vivienda le queda recorrido a la baja en cuestión de precios. ¿Cuánto? Pues, depende de la calidad de los inmuebles, de la zona y de su uso. Pero a grandes rasgos un 20-25%, que es la cifra de los costes financieros que tienen que asumir los nuevos inversores. Aun así, el pasado nos dice que el precio de la vivienda baja gradualmente, no se desploma. Pues los vendedores tendrán que ir bajando precios hasta que encuentren inversores interesados. Desde luego a precios actuales, la financiación encarece notablemente la compra de los inmuebles y los números no salen.