El pasado mayo se publicó en el Boletín Oficial del Estado (BOE) la llamada “ley por el derecho a la vivienda”. Casi un semestre después se puede demostrar con hechos las consecuencias negativas que, desde diversos sectores de la economía, se advirtieron antes de la aprobación de la ley. La fijación de un precio máximo para las llamadas “zonas tensionadas” unido a la cada vez menor seguridad jurídica para los propietarios, está haciendo que la oferta de alquiler habitual haya bajado un 31% a nivel estatal. Y la perspectiva es que siga disminuyendo en los siguientes meses.

La teoría económica dice que, si la oferta se restringe, a igual demanda los precios subirán. Y eso es justo lo que ha sucedido: subidas del 11% a niveles estatal para alquileres de larga estancia. Otra derivada es que ahora los propietarios están endureciendo los requisitos a los potenciales inquilinos. Según el último informe publicado de la Federación Nacional de Asociaciones Inmobiliarias (FAI) no solo los propietarios suben el precio para igualar la demanda, sino también para protegerse frente al riesgo de impagos.

Debido a la nueva ley, obligatoriamente es el arrendador quien tiene que asumir el coste de un intermediario. En consecuencia, un 10% de los alquileres se están autogestionando para así evitar pagar a las inmobiliarias, con la pérdida de negocio para éstas últimas que ello conlleva. Por número de operaciones a nivel estatal, la caída es cercana al 30% desde que entró en vigor la norma. Del informe se extrae que el 50% de las agencias han sufrido una caída del inventario destinado al alquiler mientras que un 15% de las agencias han renunciado al negocio del alquiler.

Aterrizando ahora en el ámbito local después de atestiguar la evolución nacional, el caso de Coruña es peor si cabe. Es paradójico que en el área metropolitana de La Coruña se estime que hay unos 20.000 pisos vacíos, de ese número actualmente hay tan solo uno 400 domicilios destinados al alquiler tradicional a largo plazo. Según los datos de la Federación Gallega de Empresas Inmobiliarias (FEGEIN) en la ciudad de Coruña hay unas 1.055 viviendas vacías y muchos propietarios afirman que están esperando a la extinción del actual contrato de arrendamiento para poder ofertar su piso hacia el alquiler turístico.

La actual ley permite la actualización de los precios del alquiler un 2% para este año y un 3% para el año 2024. También los contratos de un año prorrogables unilateralmente por el inquilino a cinco años, salvo que el propietario necesite el inmueble para utilizarlo como vivienda habitual, hacen que la oferta para el alquiler se esté drenando tanto en España como en La Coruña. Según el Instituto Nacional de Estadística (INE) en el término municipal de La Coruña son más de 20.000 pisos vacíos, habría que ver también de esos cuáles son susceptibles a la obtención de una cédula de habitabilidad.

La Coruña tiene un mercado inmobiliario particular. Por poner un ejemplo, la zona centro de la ciudad tan solo vio disminuir sus precios un 1% en la peor parte de la crisis financiera en 2012. Ahora, la renta media para alquilar está en 700€ y en 800€ con dos habitaciones. Y la situación no parece que vaya a ir a mejor. Desde el sector inmobiliario se piden medidas como incentivos fiscales a los propietarios que pongan sus pisos en alquiler y a la mejora de la seguridad jurídica con leyes antiokupación y relacionadas con la protección del propietario sobre el inquilino. Con ello se aumenta la oferta de pisos en alquiler que, a igual demanda, provocaría una bajada en los precios medios del alquiler.

También entre las medidas demandadas para aumentar la oferta de alquiler se encuentra la construcción de vivienda asequible en los extrarradios de las ciudades. Tiene que
ser en los extrarradios puesto que el suelo municipal dentro de las ciudades suele ser utilizado para servicios por su proximidad. Una vez más la teoría económica de andar por casa nos sirve para explicar que si se impone un precio máximo que se encuentra por debajo del precio de equilibrio de mercado, lo que sucederá es que se destruirá oferta.

Básicamente por que, para ser remunerado menos, a igual demanda, retiro mi producto del mercado. Pero, ahora bien, si eliminamos el techo máximo al alquiler y se promulgan medidas para mejorar la oferta, el precio medio bajará a igual demanda. Es simple sentido común.