La subida de los tipos de interés está afectando negativamente a las hipotecas. El Euribor es el índice de referencia de este tipo de préstamos sobre inmuebles y hay que tenerlo muy en cuenta tanto en el momento de la contratación de este producto como en la modalidad de pago de este. Así dependiendo de la incertidumbre que queramos soportar, la hipoteca podrá ser a un tipo fijo, y que no varíe; o a tipo variable, y la cuota a pagar varíe, durante toda la vida de la hipoteca.

La mayoría de las personas preferiría una cuota a tipo fijo, entonces la pregunta es ¿por qué muchos clientes contratan un tipo variable? Muy sencillo: por precio. Normalmente el tipo fijo se suele contratar con un diferencial más alto sobre el Euribor comparado con la hipoteca variable. Si por ejemplo él Euribor está al 1%, el tipo fijo estará al 2% mientras que el variable podrá estar a Euribor +0,60%; lo que se traslada al cliente cuando se realizan las modelizaciones del préstamo y éste elige rápidamente el tipo de préstamo en el que paga menos cuota, pero esta cuota puede subir. La otra opción es pagar más cuota que en la hipoteca a tipo variable, en el momento de contratación, y tener una certidumbre completa sobre la vida de la hipoteca. En resumen: algunos clientes por ahorrarse 50 euros al mes ahora están pagando más 200€ al mes (dependiendo del importe y vencimiento del préstamo).

Recapitulemos sobre el Euribor. El indicador ha pasado del -0.506% en julio de 2022 al 3,20% en mayo de este año. Los que durante el período en el que el Euribor estuvo en negativo o cercano a 0, entre septiembre de 2014 y septiembre de 2022, pudieron a asegurar un préstamo a tipo fijo por debajo del 1%-1,5% estarán frotándose las manos en este momento. Estos clientes estuvieron pagando más mensualmente que el tipo variable, pero a partir de la subida en vertical del Euribor tan solo en este año 2023 ya les compensa el ahorro con lo que han pagado de más. Y es que al final el tipo fijo es una especie de seguro. Aparte, lo esperable sería que el Euribor se mantuviera en el medio plazo en la cota del 2%-3%; lo raro en la historia económica es tener al Euribor en negativo.

Con todo ello, si suben los costes de financiación, los precios de las viviendas tendrán que bajar en armonía con la subida de los intereses financieros. Si la hipoteca ahora cuesta un 20% más en términos de intereses financieros, lo lógico sería que los precios de la vivienda tuvieran que bajar un 20%. La bajada de la vivienda no será repentina, sino paulatina a medida que los vendedores vean que no pueden dar salida de sus inmuebles en el mercado. También existe un tipo de inmuebles especiales, los que están en las llamadas zonas prime (en el residencial los inmuebles en el centro de las ciudades y en el caso de las oficinas las situadas en distritos económicos) que resistirán mejor la subida de tipos de interés por la mayor demanda de este tipo de activo.

Volviendo a los datos de concesiones de hipotecas de marzo de 2023, su número ha caído un 16% con respecto al mismo mes de 2022 y, según los datos del Instituto Nacional de Estadística (INE), el 64% de las operaciones se concedieron a tipo fijo que es el porcentaje más bajo desde junio de 2021. Cuando el Euribor está cerca de llegar a máximos (en el entorno del 3%-4% para la economía europea) ya no interesa tanto un tipo fijo, pues el precio del interés que te va a ofrecer el banco está demasiado cerca del punto máximo del que te intenta proteger y tiene un potencial de bajada importante. Es una mala relación riesgo-beneficio.

Si el tipo medio de las hipotecas en marzo del 2023 ha sido del 3%, el más alto desde abril de 2017, y el importe medio de las hipotecas ha sido de 142.000€; y lo comparamos con el tipo de interés medio en marzo de 2023, que fue el 2,19%, a mismo importe medio de las hipotecas los intereses financieros calculados a 30 años han aumentado en más de 20.000€. Es decir, los intereses totales apagar por una hipoteca de 142.000€ al 3% son 72.411€ mientras que los intereses financieros a pagar por ese mismo importe al 2,19% son 51,280€.

Siguiendo el ejemplo anterior, un inmueble por el que haya que solicitar una hipoteca a 30 años por valor de 142.000€ tiene que bajar de precio unos 20.000€ por la subida de los costes de financiación. Hemos puesto este ejemplo, pero para ilustrarlo con otras variables, si la hipoteca es de mayor importe mayores serán sus intereses y si la hipoteca fuera a un menor período (menos de 30 años) sus intereses serían menores.

En definitiva, la realidad del mercado de la vivienda es que está abocada a un ajuste de precios que se irá realizando según avance el presente año y el que viene. Obviamente habrá inmuebles que tendrán que sufrir un mayor descuento para ser vendidos que otros mejor posicionados. Pero en todos estos cálculos no hemos introducido una variable importante: la nueva instrucción de la ley de vivienda, que ya sabemos cómo de negativamente va a afectar al mercado, pero todavía no conocemos el grado de deterioro que puede aplicar a la demanda.