Un informe de la Unión Europea alerta de que el mercado inmobiliario residencial está sobrevalorado en España en una media del 20%.
A principio de este año la Comisión Europea publicaba un informe titulado “mecanismo de alerta” (directa traducción desde el inglés), que destaca las amenazas que ponen en riesgo la economía de la Unión Europea. En particular se cita al mercado inmobiliario y se analiza este hecho país por país. En el caso de España, la Comisión Europea destaca que en España el inmobiliario residencial, se encuentra sobrevalorado con relación a los indicadores de la propia economía.
Este hecho no sucede solo en España, sino también en otros países de la Unión Europea, llevando esta sobrevaloración a ser generalizada. En particular el informe alerta “Los precios de la vivienda están sobrevalorados y siguen creciendo en Bulgaria, España, Letonia, Portugal y Eslovenia. En estos países, la evolución de los precios de la vivienda puede verse como un factor de riesgo para una futura corrección más pronunciada si las condiciones económicas se deterioraran”.
La Unión Europea alerta de la situación del sector inmobiliario en cinco países, entre los que se encuentra España, donde está creciendo el precio de la vivienda por encima del aumento de los ingresos.
En los países que cita el informe, el precio de la vivienda está creciendo en muchos casos por encima del aumento de ingresos y por relación directa, del aumento de los alquileres. Que no se puedan subir los alquileres (porque no se pueden pagar con el salario local) con relación al precio de las viviendas, implica que la rentabilidad por inmueble cae y deja de ser atractiva. Desde la Comisión Europea enuncian que, de media, la vivienda española se encuentra alrededor de un 20% sobrevalorada. Una cifra baja si comparamos la sobrevaloración con el 60% que, según la Comisión Europea, experimenta Luxemburgo.
El mercado residencial español es dicotómico, pues presenta dos realidades. La primera está compuesta por ciudades como Madrid, Barcelona, San Sebastián, Ibiza o Málaga en la que inversores extranjeros (con otra carga fiscal en sus países de origen) invierten y hacen que los alquileres en esas ciudades se sitúen en más del 50% del salario medio, lo que ejerce una gran presión en la renta disponible de los inquilinos.
En las grandes ciudades los alquileres se sitúan por encima del 50% del salario medio, lo que incide en una gran presión en la renta disponible de los inquilinos.
La otra realidad es el ámbito rural, donde sobran casas. ¿Cuál es el problema con el ámbito rural? Que no hay trabajo. ¿Por qué es tan peligroso el teletrabajo? Por qué se trasvasaría población que vive en la ciudad hacia el ámbito rural, por lo que los especuladores ya no podrían seguir ejerciendo su trabajo en el sector inmobiliario, ya que las ciudades se vaciarían.
La pregunta es ¿por qué el precio la vivienda no baja? En teoría el aumento de tipos de interés encarece las hipotecas y, a su vez, debería disminuir los precios de venta del residencial; sin embargo, el residencial no baja. Esto se debe a dos factores: I) El aumento de compraventas sin hipoteca y II) El aumento del coste de reposición.
El incremento de precio de la vivienda no se frena debido a que muchas operaciones se pagan sin hipoteca y porque construir ahora es mucho más caro por el incremento de costes.
Ante la subida de tipos de interés, los costes financieros para los hipotecados suben y ante la bajada de operaciones hipotecarias, el resto de las transacciones inmobiliarias se está pagando “a tocateja”. Por otro lado, construir la misma casa que está en el mercado de segunda mano ahora cuesta su desarrollo lo mismo o más debido al aumento ingente de regulaciones, unido al incremento del coste de mano de obra y el de materiales.
La teoría económica dice que, ante un aumento de tipos de interés, los precios de los bienes de inversión deberían bajar, puesto que el crédito se encarece para comprarlos. Sin embargo, la regulación emitida por el Estado hace que los precios se mantengan artificialmente. ¿Y por qué? Por qué el inmobiliario genera una gran cantidad de ingresos fiscales al Estado. Y si hablamos de regulaciones, tenemos que hablar del globo sonda que está lanzando la Comisión Europea con la Directiva de la eficiencia energética.
La Directiva Europea de eficiencia energética que obliga a realizar reformas en las viviendas anteriores al año 2000, también tiene su influencia sobre la evolución del precio del inmobiliario residencial.
En datos de Eurostat, en Europa 8 de cada 10 edificios han sido construidos antes del año 2000, por lo que tienen una calificación energética baja. ¿La solución? Que el propietario invierta en su vivienda para adecuar el inmueble a la nueva regulación. Si no lo hace, se especula con que no podría ni alquilar ni vender su vivienda de cara al año 2030. Porque claro, hay que cuidar el planeta y tal, pero solo en Europa; porque las emisiones contaminantes de China e India (que suponen entre ambos 1/3 de la población mundial) están en otro planeta.
La composición del patrimonio en España suele ser que el ciudadano medio tiene una o varias viviendas en propiedad, pero no tiene una situación excesivamente holgada de liquidez. Si el propietario tiene que meterse en una reforma de un inmueble que, de media, puede situarse en 50.000€ (aislamientos, ventanas, calefacción, etc) hará que haya mucha oferta de pisos de cara a 2028-2029, antes de que se trasponga la Directiva Comunitaria sobre eficiencia. Ahora bien, el pensamiento lógico sería mucha oferta llevaría a una bajada de precios ¿verdad?
La libre circulación de capitales de la Unión Europea debería de ir acompañada de una fiscalidad común, pero a los gobernantes de España no les viene nada bien por las ineficiencias del Estado.
Pues el análisis debería ser ir un paso más. Se espera que para 2030 las regulaciones hagan aumentar todavía más los costes de construcción, por lo que el coste de reposición seguiría aumentando. Por otro lado, que haya muchos inmuebles en el mercado implica que habría que comprarlos con descuento, para luego invertir en la reforma para la eficiencia del inmueble. Y ya no estamos en la misma situación que en el año 2000, cuando se financiaba la hipoteca más la reforma de la vivienda. Por lo que tan solo perfiles con mucha liquidez, que no abundan en el mercado español, podrán acceder a la vivienda si este globo sonda de la Comisión Europea se cumple.
En definitiva, la Unión Europea adoptó la norma de libre circulación de capitales. Pero esta norma puede beneficiar a los ciudadanos que viven en países con menor carga fiscal, de manera que pueden invertir el dinero no tributado en patrimonio personal. Es un arbitraje sin riesgo. Imagínese un Eurodiputado que no paga impuestos y que luego ese dinero lo invierte en algún país del Sur (Portugal, España, Grecia o Italia) donde su salario estaría grabado en más de un 50%. Por lo tanto, como se decía en el Brexit, tiene que haber un “mismas normas para todos” puesto que, si se permite libertad de movimiento, se debería implantar una fiscalidad común. Pero eso a muchos países, como el caso de España, no les vendría bien por la ineficiencia de su Estado. Y de las regulaciones locales ya ni hablamos, porque toda regulación propuesta para implantar topes, suelos, subsidios, cuotas, etc. son totalmente ineficientes.
