Hay precedente de la aplicación de topes a los alquileres y los resultados no son nada halagüeños

A mediados del mes de abril se presentó triunfante por los socios de Gobierno la ley de vivienda que “interviene y regula el mercado del alquiler, poniendo coto a la especulación y los abusos” según Oskar Matute, miembro de EH Bildu en el Congreso de los Diputados.

Por resumir las medidas más importantes, la recién aprobada ley de vivienda: I) desvincula la subida de los alquileres del Índice de Precios al Consumo (IPC) limita la revalorización de los alquileres al 2% en el año 2023 y al 3% en el año 2024; II) reformula el concepto de gran tenedor como aquella persona “física o jurídica” que tenga más de 5 viviendas (frente a las 10 contempladas hasta ahora); III) serán susceptibles de ser declaras zonas tensionadas las que a carga media del coste de la hipoteca o del alquiler más los gastos y suministros básicos supere el 30% de la renta media de los hogares, o en la que el precio compra o alquiler de vivienda haya aumentado al menos tres puntos por encima del IPC en los cinco años anteriores a la declaración de área tensionada; IV) la creación de un índice, diferente al IPC, al que se ligue el incremento de los alquileres;  V) quienes reformen el inmueble y deseen subir la renta, se deberá acreditar un desembolso de al menos un 10% del valor del inmueble para una subida de precio máxima del 10%; VI) los honorarios de las agencias de inmobiliarias serán asumidos por el propietario recordando el límite de un mes de fianza para ser solicitado y VI) se incluyen nuevas prórrogas en los procedimientos de desahucio.

La declaración de zona tensionada es relevante, con que se cumpla uno de los puntos es suficiente, pues ese territorio será declarado zona de contención de rentas. Aquí hay que diferenciar entre pequeños propietarios, que tendrán como límite del alquiler el contrato de renta anterior añadido al índice de referencia; mientras que los grandes tenedores tendrán que seguir un índice establecido por áreas. La declaración de zona tensionada puede dar pie a que el inquilino cuyo contrato de alquiler vaya a vencer, se acoja a una prórroga de 3 años a la que el propietario no puede negarse. Ante esto muchos propietarios están cancelando los contratos mediante la cláusula que se lo permite, al necesitar el inmueble para uso familiar.

Hasta aquí el resumen de la nueva ley, que implanta a nivel nacional un control de precios sobre el alquiler que lleva estuvo en vigor en Cataluña desde septiembre de 2020 (y posteriormente anulada por el Tribunal Constitucional) de la que ya hay estudios que muestran sus resultados. El estudio “La limitación de precio en los alquileres: evidencia científica y empírica en el caso catalán” de la Universidad Pompeu Fabra, concluye que “limitar los alquileres no funciona” y añade que la ley 11/2020 de contención de rentas tuvo como consecuencia directa que I) el 15% de los inmuebles de alquiler se retiraran del mercado; II) los precios crecieran un 0,2% y III) el número de contratos cayera un 1,1% en un año y medio.

Desde la Universidad Pompeu Fabra, el catedrático en Economía Aplicada José García Montalvo manifestaba “los economistas estamos completamente de acuerdo en muy pocas cosas y una de ellas es que el control de alquileres no funciona”. Desde la Institución se indica que la ley no ha funcionado por un error de diagnóstico, ya que el problema del mercado del alquiler es un problema de escasez y ésta solo se soluciona con más oferta. Este estudio no sólo ha tomado datos de Cataluña; sino de Berlín, San Francisco y Nueva York, donde también han experimentado regulación de precios llegando a las mismas conclusiones.

Como soluciones a este problema del alquiler, el estudio cita el aumento de la oferta mediante: I) incentivos fiscales para incorporar más pisos de alquiler al mercado, II) mejora de seguridad jurídica ante impagos o la ocupación e III) impulsar la colaboración público-privada para aumentar el parque de vivienda social. En resumen, pensar más en las próximas generaciones que en las próximas elecciones.