La posibilidad de convertir bajos y entreplantas en viviendas puede ayudar a paliar la enorme dificultad de encontrar alojamientos asequibles.

No hace mucho tiempo, no más de dos años, se especulaba con que una de las soluciones al problema de la escasez de viviendas, tanto de compra como de alquiler, en las ciudades de Galicia podría pasar por la conversión de los cientos o miles de bajos comerciales desocupados derivados de la crisis del modelo comercial (grandes superficies, comercio electrónico, on line… o como quiera que se llame) para que se convirtiesen en viviendas. 

Hemos visto ríos de tinta sobre esta cuestión: Miles de bajos podrán pasar a vivienda con el nuevo reglamento de la Xunta de Galicia (La Voz de Galicia del 8 de septiembre de 2023); uno de cada tres locales comerciales podría convertirse en vivienda (La Voz de Galicia del 26 de julio de 2023); Más facilidades para convertir un bajo comercial vacío en vivienda (La Voz de Galicia del 10 de mayo de 2022); furor en Vigo por convertir bajos en pisos de alquiler (La Voz de Galicia del 22 de enero de 2024); etc. Eran titulares de prensa que parecían indicar que se tomaba en serio un problema no menor en las ciudades gallegas. 

Las interpretaciones más severas de la norma están impidiendo convertir bajos y entreplantas en vivienda.

Era una oportunidad maravillosa para solucionar varios problemas: 

• Por un lado, intentar evitar el deterioro de un escenario urbano incomodo, siniestro, en fin, el desasosiego que produce atravesar una calle con los bajos, antes llenos de vida y ahora lúgubres y sin uso, cerrados, arruinándose y okupandose. Era una oportunidad de darles una nueva vida. 
• Otro aspecto que ayudaría a solucionar es el de la oferta de vivienda que, en ciudades como A Coruña, Vigo o Santiago, con una muy desequilibrada relación oferta/demanda, resulta casi un milagro encontrar alguna vivienda razonablemente asequible. 
• Por otro lado, no hay que olvidarse, esa tarea de revitalización urbana contribuiría a no poca generación de puestos de trabajo.

Se puede evitar el deterioro de los barrios con bajos cerrados, incrementar la oferta de vivienda asequible y generar puestos de trabajo y economía.

No sabemos si recogiendo estas realidades, la Xunta de Galicia modifica el Decreto de Habitabilidad para facilitar que locales comerciales ubicados en plantas bajas, ya vacíos y/o abandonados a un futuro incierto, se conviertan en viviendas; matando así, como suele decirse, tres o más pájaros de un solo tiro. 

Pero parece ser que después de 13 años de la aplicación del Decreto de Habitabilidad, tanto por parte de la Xunta de Galicia como de los ayuntamientos, solo se preocupen de las condiciones de vivienda exterior, condiciones de iluminación o ventilación y evacuación de humos y gases, y poco más, además de insistir en el cumplimiento de unas dimensiones mínimas para las piezas que, en muchas ocasiones, no obedecen a lógica alguna, como iremos exponiendo a través de casuísticas concretas. 

La norma es demasiado inflexible con las condiciones de vivienda exterior, las de iluminación o ventilación y evacuación de humos y gases, y con las dimensiones mínimas para las piezas

1. Sobre las condiciones de vivienda exterior, el Decreto sigue estableciendo que al menos la estancia mayor y otra estancia, cuando la vivienda cuente con más de una, deberán tener iluminación y ventilación a través de espacios exteriores. No se modifica la norma del anterior Decreto, que parecía absurdo y carente de lógica. En muchos casos las estancias que asoman a patios interiores pueden ser más agradecidas y amables que las que dan frente a calles y espacios públicos, a veces demasiado concurridos y con niveles de contaminación acústica excesiva. Mantener esta norma tan estricta no ayuda, en absoluto, a posibilitar cambios de uso en plantas bajas de edificaciones urbanas, máxime teniendo en cuenta las dimensiones de la actual estructura parcelaria, generalmente con poco frente a vía pública y mucho fondo edificado.  
2. Sobre protección de vistas, la norma establece que, para garantizar la protección de vistas desde calles, plazas o espacios públicos a las piezas vivideras de las viviendas, las ventanas situadas a menos de 1,80 metros del pavimento del espacio exterior deberán estar cerradas con materiales opacos o translucidos. Nos parece una simple ocurrencia, teniendo en cuenta la posibilidad de materiales y diseños que existen actualmente en el mercado sin tener que recurrir a esas fórmulas, por otro lado, anticuadas, como pueden ser vidrios reflectantes (que se puede ver de dentro hacia fuera y no al contrario), visillos, persianas, etc.; se trataría simplemente de diseñar y proyectar un sistema que garantizase esa protección de vistas que parece preocupar tanto a los redactores del Decreto.

3. Sobre las condiciones de evacuación de humos y gases, en este aspecto existe una gran paradoja. En los locales de hostelería, cuya producción de humos y gases es considerablemente superior al de una vivienda, se permite la evacuación de estos por las fachadas del local, cuando no sea posible, justificadamente, su evacuación por la cubierta (tejado), con las pertinentes medidas correctoras a base de filtros de carbono activo y/o agua; sin embargo, si el local quiere transformarse en vivienda, esa solución no es posible; lo que parece, a todas luces, un contrasentido.Por otro lado, hay actualmente en el mercado extractores con tecnología avanzada que permiten la extracción de humos y gases sin necesidad de salida de humos, campanas extractoras de condensación para hornos y recirculación para cocinas (experimentadas y homologadas) con adecuados filtros de carbono activo y agua, que devuelven el aire limpio a la estancia. Estas soluciones tecnológicas, extracción a fachada con filtros y utilización de extractores sin salida de humos, facilitaría y posibilitaría la conversión de locales en plantas bajas (que en muchos casos carecen de conductos de ventilación hasta el tejado) a viviendas, sin menoscabar las condiciones higiénico-sanitarias.
   

   Foto. Existen más de 3.000 bajos comerciales cerrados en A Coruña

4. Sobre condiciones de las piezas, las normas de las condiciones dimensionales de servicios de almacenamiento, que establecen unos fondos mínimos de 0,60 y máximo de 0,75, no parece razonable. No se entiende tan estricta delimitación, ya que es más lógico establecer unas superficies mínimas y máximas y las dimensiones de los fondos dejarlos libremente en función de la organización interior y la geometría de la vivienda. Lo mismo ocurre con las dimensiones de los servicios, que cuando superen los 3 m2 tendrán que cumplir las condiciones de las estancias. Esta norma A.3.2.1 complica aplicar soluciones para uso de vivienda en locales con geometrías oblongas.

Existen soluciones tecnológicas que resuelven la mayoría de los requisitos que impiden convertir bajos y entreplantas comerciales en viviendas, pero no se están admitiendo por los técnicos municipales, lo que convierte la norma en un muro insalvable.

Asimismo, las superficies de los espacios con anchos menores de 2,70, 2,50 y 2,20 no computables a efectos del cumplimiento de las superficies mínimas establecidas, no parece razonables si son espacios funcionales y dependiendo de la geometría de la parcela. En fin, en general, condiciones tan estrictas dificultan el fin que pretenden conseguir. La norma, en lo relativo a cambios de uso de locales a vivienda no debería ser tan rígida en materia de dimensiones de estancias y servicios y debería ser más tolerante y razonable con locales de geometrías complejas.

Los técnicos municipales tienen que asumir que hay que buscar soluciones lógicas a cada caso y no empecinarse en poner todas las dificultades posibles a convertir bajos y entreplantas en viviendas.

Con respecto a la altura de los locales existentes, no se debería ser tan estricto y recurrir al artículo 5.1.5.3 del PGOM, que admite implantación de usos sin limitación por altura.

Si a todo este complejo dispositivo normativo le agregamos la excesiva fiscalización de los proyectos por parte del funcionariado de turno, caeremos en la conclusión de que las finalidades que se preveían cumplir con el cambio normativo devienen en inalcanzables.